Vem tjänar på att hushållen belånas allt mer och vad göra åt det?

https://www.nyatider.nu/vem-tjanar-pa-att-hushallen-belanas-allt-mer-och-vad-gora-at-det/

Att bostadsmarknaden är behäftad med en lång rad problem och risker, har det skrivits mycket om de senaste åren. Med rätta kopplas problemen till prisstegringar och därmed hushållens snabbt ökande skulder. När man försöker se igenom de dimridåer som omger detta problemkomplex hopar sig frågorna snabbt. Hur mycket har priserna egentligen stigit? Varför har priserna stigit så mycket? Hur ser skuldsituationen ut för hushållen? Vilka är riskerna med dessa olika faktorer? I denna artikel analyserar Olle Felten, fd ledamot i Riksbanksfullmäktige, dessa problem och orsakerna till dagens situation.

Vad avgör priset för en bostad?

I dag värderas bostäder i Sverige i stort sett efter hur mycket ränta en person är beredd att betala på skulden som uppkommer när han lånar det kapital som behövs för att köpa den. Men bostadspriserna påverkas också av den starkaste generella prissättningsfaktorn, tillgång och efterfrågan.

Den rådande värderingskulturen har skapats ur ett antal olika förhållanden:

• Möjligheten att sälja amorteringsfria, eller nästan amorteringsfria, lån ökar vinstmöjligheterna för bankerna. Det går fortfarande att låna amorteringsfritt under vissa omständigheter.
• Relativa arvoden till fastighetsmäklaren pressar upp priset från säljarens sida.
• Den låga räntenivån är en faktor som spelar stor roll när det gäller att skapa förutsättningar för att klara av att betala för hög­re belåning. Den driver därmed på låneinstitutens möjligheter att pressa upp låneutrymmet för bostadsköparna.
• Det grundläggande problemet är dock tillgång och efterfrågan. Denna mekanism är den enskilt viktigaste i teorin om prissättning.
• Migrationens anspråks­tagande av stora mängder hyresrätter har pressat ut stora mängder svenskar till nyproducerade och dyrare bostäder. Det finns helt enkelt inte tillräckligt med billiga bostäder.


Erik Thedéen, generaldirektör för Finansinspektionen, och chefsekonom
Henrik Braconnier presenterar Bolånerapporten i april 2018

Migrationen ökar efterfrågan

En av de viktigaste orsakerna till prisökningarna är den mycket kraftiga ökningen av efterfrågan på bostäder som migrationspolitiken skapat, utan en motsvarande ökning av bostadsbyggandet. Detta problem pratas det mycket sällan om och i myndigheternas rapporter skrivs det ännu mer sällan om detta självklara och signifikanta samband mellan priser, tillgång och efterfrågan.

En del aktörer förnekar också att det skulle finnas ett relevant samband mellan migrationen och bostadspriserna. Ingen har dock lyckats förklara hur en kraftig efterfrågeökning utan motsvarande ökning av tillgången på bostäder skulle kunna undgå att medföra kraftiga prisökningar på just bostadsmarknaden.

De olika faktorer som gjort det möjligt att finansiera de högre boendekostnader som extremt upptrissade priser på nybyggnationen har medfört, kommer sig av att många aktörer försöker bygga stora vinster i alla led. Allt från markspekulanter till bostadsutvecklare, byggföretag och konsulter av olika slag är delaktiga i denna priskarusell.

Kommunerna har också sin beskärda del av ansvaret, genom att de höjt priser för både mark, bygglov, anslutningsavgifter och andra tjänster på ett sätt som vida överskrider en rimlig självkostnad för de aktuella tjänsterna.

Bostadspriserna ökar mer än lönerna

Med dessa olika faktorer har priset på bostäder drivits upp på ett sätt som är exempellöst i den svenska ekonomiska historien. Särskilt om vi relaterar prisuppgången på bostäder till reallöneutvecklingen, blir det en mycket tydlig bild av en dysfunktionell ordning.

Om vi håller oss till de senaste tio åren, kan vi konstatera att priserna för bostadsrätter stigit cirka 63 procent mer än reallönerna. Priserna för villor har ökat något mindre. Detta framgår av tillgänglig pris- och lönestatistik. Andelen av inkomsterna som måste användas för boendet ökar alltså kraftigt. Detta trots en liten avmattning som delvis kan kopplas till det 2010 införda lånetaket på 85 procent samt amorteringskraven 2016 och 2018.

 

I förspelet till nästan varje finanskris kan man se en utveckling av detta slag, det vill säga tillgångspriser som rakar i höjden snabbare än inkomsterna. Därmed inte sagt att just det är en utlösande faktor för krisen, utan mer ett tecken på att någonting inte är riktigt friskt i det finansiella systemet kring bostadsfinansieringen. Riksbanken har också pekat på detta förhållande som en allvarlig riskfaktor under flera års tid.

I Sverige har vi sett en ökande skuldkvot för hushållen under cirka 20 år. Här finns en av de riktigt stora riskerna, genom att skulderna ökat så kraftigt, samtidigt som räntorna minskat. När räntorna vänder upp blir effekten dramatisk och räntekvoten, som visar hur stor andel av hushållens inkomster som går till ränteutgifter, kommer att skjuta i höjden snabbt och brutalt.

Viktiga åtgärder för att mildra riskerna

När man betänker hur situationen ser ut, med många människor som hamnat i nästan omöjliga valsituationer, är det inte svårt att bli bekymrad över läget. För att på sikt komma ur denna knipa, måste det till ett antal omfattande åtgärder, inte minst att stimulera en ökad amorteringstakt.

Det mest uppenbara är att det måste till en kraftig minskning av den externa efterfrågan på billiga bostäder, det vill säga migrationen måste upphöra under överskådlig tid, om vi alls skall kunna reda ut bostadssituationen. För att reparera en del av de skador som redan åstadkommits på bostadsmarknaden genom migrationstrycket, bör många nyanlända också uppmanas att återvända. Sverige klarar helt enkelt inte av att härbärgera alla som kommit hit de senaste 30 åren.

Det måste också skapas förutsättningar för att bygga billigare hyresbostäder. Byggprocessen och bostadsstandarden måste reformeras, om vi inte vill se en mycket stor ökning av hemlösa människor i Sverige. För att åstadkomma det måste en mängd åtgärder genomföras. Planprocesser och byggkrav måste förenklas, utan att försämra planeringskvaliteten eller boendemiljön.

En annan åtgärd är att övergå till ägarlägenheter istället för bostadsrätter. Ägarlägenhet innebär att den boende har lagfarten på sin lägenhet istället för att äga en andel i en ägarförening.

Det skulle innebära sjunkande priser på nyproduktionen, eftersom möjligheten att ”gömma” en stor del av priset, cirka en tredjedel, i föreningens lånestock skulle försvinna. Kostnaden för bostadsrätter är i dag närmare 50 procent högre per kvadratmeter än för villor, vilket är en tydlig indikation på att ägandet spelar roll för prissättningen.

Långivarna måste ta ett större ansvar

Låneinstituten behöver tvingas att ta ett större ansvar för den risksituation de bidragit till att skapa genom höga värderingar på belånade objekt. De har större möjligheter att förstå och se riskerna än enskilda konsumenter och det är därför rimligt att man tvingas ta ett ansvar för en väsentlig del av de restskulder som kan uppkomma när överbelånade bostäder tvångsförsäljs med förlust, vid en systemkris.

Långivarnas risker är visserligen betydande, men det är först när skulderna skrivs av i en skuldsanering som de stora problemen uppstår. Fram till dess fortsätter man att tjäna pengar, eftersom låntagarna tvingas betala för restskulder utan säkerhet och kanske aldrig kan repa sig ekonomiskt.

Genom att låneinstitut och banker tvingas ta detta ansvar kommer de också att tvingas gardera sig genom att stärka sin kapitalbas och andra åtgärder. Det skulle leda till en betydligt stabilare finansmarknad, när ett sådant system har etablerats och såväl priser som betalningsvillkor har satt sig. Vägen dit blir jobbig på flera sätt, men det är en nödvändig omställning. Att inget göra är den sämsta vägen.



Kategorier:Svensk politik, Uncategorized

Etiketter:, , ,

1 svar

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s

%d bloggare gillar detta: